如果公民負債過多，法院會拍賣他們的房產(chǎn)籌集資金。房屋買賣合同是指買賣雙方在平等協(xié)商的基礎上簽訂的房屋買賣協(xié)議。接下來，小編為您介紹房地產(chǎn)拍賣流程的相關法律知識。

房地產(chǎn)拍賣流程。

一、房地產(chǎn)拍賣流程。

拍賣前，查封房屋。

拍賣前，對房屋進行評估。

第 一次拍賣(拍賣房地產(chǎn)應在拍賣前15天公布)

1.投標人應當在拍賣前向人民法院提交保證金。申請執(zhí)行人參加投標的，可以不提前繳納保證金。保證金金額由人民法院確定，但不得低于評估價格或者市場價格的5%。

2.人民法院應當在拍賣前五天通知當事人和已知的擔保物權人。優(yōu)先購買權人在拍賣日到場。

3.拍賣時無人投標或者投標人最高應價低于保留價的，申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人申請或者同意以拍賣規(guī)定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應當將財產(chǎn)交還債務。

第二次拍賣

無人投標或者投標人最高應價低于保留價的，應當在60日內再次拍賣。

第三次拍賣

對于第二次拍賣仍在拍賣的房地產(chǎn)或其他產(chǎn)權，第三次拍賣應在60天內進行。

變賣

人民法院應當自第三次拍賣結束之日起七日內發(fā)布變賣公告，申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權人拒絕接受或者依法不能接受房地產(chǎn)抵債的。自公告之日起60日內，買受人不愿意以第三次拍賣的保留價購買該財產(chǎn)，并申請執(zhí)行人。其他執(zhí)行債權人仍不表示接受該財產(chǎn)抵消債務的，應當解除查封、凍結并將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但可以對該財產(chǎn)采取其他執(zhí)行措施的除外。

所有權轉移

房地產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人之日起轉移。法院通常需要出具裁定等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權轉讓。

所謂保留價，是指出賣人在委托拍賣時提出的最高拍賣價格達不到該價格時停止拍賣的價格，是出賣人維護自身利益的保障手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價格應達到的最低價格基數(shù)。司法拍賣應當確定保留價格。拍賣保留價由人民法院參照評估價格確定；未評估的，參照市場價格確定，并征求有關當事人的意見。第 一次拍賣時，人民法院確定的保留價格不得低于評估價格或者市場價格的80%；如有拍賣，可酌情降低保留價格，但每次降低的金額不得超過上次保留價格的20%。

二、買拍賣房有什么風險？

房屋原所有背景。

眾所周知，司法拍賣房屋基本上是由于債務人不能履行到期債務，被債權人起訴，查封抵押財產(chǎn)，最終被法院強制拍賣。目前，大部分投資失敗。資本鏈斷裂或高利貸流失，如果業(yè)主遵守業(yè)務投資失敗，性格可靠良好，但如果原業(yè)主因為高射炮或黑社會背景臨時跑，那么你通過法院拍攝他的房子，如果遇到不合理的流氓，回到你家找你麻煩。會計，那么你就會很麻煩。一般情況下，法院不會明確告訴你原業(yè)主的身份背景和房屋被迫拍賣的具體原因，法院也不會24小時呆在你家里保護你。如果遇到這樣的流氓，真的是雞狗不安。

戶口問題

雖然房子是你拍的，但原房主的戶口不能遷出。

長期租賃的法律風險。

根據(jù)《物權法》等法律，如果租賃在前面，抵押在后面，原租賃合同在拍賣后繼續(xù)有效。但一些惡意逃廢債務的人會長期簽訂租賃合同，甚至10年.20年。所以如果你拍賣了這種有租賃合同的房子，買了之后，因為承租人的存在，你還是搬不進去。更有甚者，有人一開始說沒有租賃。拍賣后，租賃合同突然出現(xiàn)，或者突然有人住在里面，拒絕騰退，你就麻煩了。

補繳相關稅費的風險。

營業(yè)稅個人所得稅房屋契稅必須由買受人繳納，水電費、物業(yè)費等費用長期拖欠的，由買受人自行承擔，應考慮。

三、購買拍賣房需要注意哪些問題？

(一)解決產(chǎn)權處理是否存在瑕疵。確認所購房屋是否具備完全產(chǎn)權和房地產(chǎn)轉讓的條件；同時，需要了解房屋產(chǎn)權的使用壽命、面積和稅費。

（2）對計劃購買的房地產(chǎn)進行實地考察，除了了解房屋的建筑面積、戶型、布局、方向是否合適、配套水、電、氣是否齊全、房屋結構、外觀質量、物業(yè)管理水平及周邊環(huán)境外，更重要的是查詢物業(yè)是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修資金等。

(三)房屋內的附屬設施，如一些家具、家電等，應明確這些附屬物與拍賣物業(yè)的關系。

購買拍賣房地產(chǎn)有哪些注意事項？

做好財政預算。

購買拍賣的房產(chǎn)需要一次性付款，涉及的金額巨大，必須事先準確判斷自己的經(jīng)濟實力。

如果你想申請貸款，這個過程非常麻煩，需要支付擔保公司的大量擔保費，這些事情必須提前理解。

2.提前了解市場情況。

拍賣房地產(chǎn)的購買需求足夠謹慎，仔細調查市場，做出準確判斷。小編從很多案例中發(fā)現(xiàn)，很多購房者在購買拍賣房產(chǎn)后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價值不高，這是不明智的。方式有風險，買賣要謹慎。

3.參與拍賣所需的技能。

提前做好財政預算，提前了解房地產(chǎn)，并有類似的估價。了解自己的可承受范圍，超出可承受范圍堅決不舉牌，必須冷靜謹慎，不受環(huán)境影響。

一般來說，以拍賣價格出售的房地產(chǎn)很少，所以在參與拍賣時，不僅要看拍賣價格，還要詳細調查和了解標的物的地理位置、市場租金和市場價格。

拍賣前詳細了解房地產(chǎn)情況，如物業(yè)管理處是否有欠管理費、水電費等。

在計算成本時，我們必須計算交易稅，因為交易稅也是一個很大的數(shù)字。